RDL 28/2026: alquileres sin fecha de caducidad y compensación al inquilino

Este documento se ha marcado como sospechoso porque, bajo la apariencia de reforzar la estabilidad del alquiler, introduce cambios que afectan a millones de inquilinos y caseros sin que el titular lo deje claro. Lo primero que debes vigilar: el texto dice que hay una indemnización para el inquilino cuando el arrendador no prorroga, pero NO fija ninguna cuantía. Se remite a criterios objetivos ligados al valor de referencia de la vivienda y al tiempo de residencia, pero no concreta ni euros ni fórmula exacta. Eso significa que la compensación real puede quedar en manos de desarrollos posteriores o de los tribunales, y podría ser muy inferior a lo que esperas. Lo segundo: la prórroga automática no es para siempre; sigue habiendo causas por las que el casero puede no prorrogar sin indemnización (necesidad de la vivienda para él o familiares, falta de residencia efectiva, tener otra vivienda apta). Esas causas ya existían, pero ahora conviven con un régimen de prórroga indefinida que puede dar una falsa sensación de seguridad. Tercero: el preaviso del arrendador sube a 6 meses, pero el del inquilino sigue siendo de 2 meses; ese desequilibrio puede pillarte por sorpresa si quieres irte antes. Y cuarto: aunque el texto menciona que la medida busca estabilidad, no dice cuánto subirá el alquiler en esas prórrogas ni si el casero podrá actualizar la renta cada año; eso queda fuera de este real decreto-ley. En resumen: vigila la cuantía de la indemnización, las causas que permiten no prorrogar y el hecho de que la prórroga no impide subidas anuales de renta si la ley lo permite.

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, cambia el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Hasta ahora, tras los primeros 5 años de contrato (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el alquiler se prorrogaba tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, y después se extinguía o entraba en tácita reconducción. Con este real decreto-ley, una vez transcurridos como mínimo esos 5 o 7 años, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de la misma duración que el plazo inicial (es decir, otros 5 o 7 años) salvo que una de las partes avise a la otra de que no quiere continuar. El arrendador deberá avisar con al menos 6 meses de antelación (antes eran 4 meses) y el inquilino mantiene su preaviso de 2 meses. Si el arrendador no prorroga, deberá indemnizar al inquilino, aunque el texto no fija ningún importe: dice que la cuantía se calcula con criterios objetivos ligados al valor de referencia de la vivienda y al tiempo de residencia. No hay indemnización cuando concurran causas justificadas, como que el arrendador necesite la vivienda para sí o para familiares, que el inquilino no resida de forma efectiva o que el arrendador tenga otra vivienda apta para alquilar.

Afecta principalmente a los inquilinos de vivienda habitual que tengan un contrato de alquiler sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a los arrendadores, tanto personas físicas como jurídicas. También afecta a los autónomos y empresas que alquilen viviendas para sus trabajadores o que sean propietarios de inmuebles destinados a alquiler. En la práctica, cualquier persona que firme o tenga firmado un contrato de arrendamiento de vivienda habitual después de la entrada en vigor de la norma se verá afectada por el nuevo régimen de prórrogas y preavisos. Los inquilinos ganan estabilidad, pero deben estar atentos a las causas que permiten al casero no prorrogar. Los arrendadores ven ampliado su plazo de preaviso y asumen una posible indemnización si no prorrogan sin causa justificada.

El cambio principal es que, tras el periodo inicial de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato ya no se extingue ni pasa a prórrogas anuales limitadas a 3 años. Ahora se prorroga por plazos sucesivos de la misma duración: otros 5 años, o otros 7 si el arrendador es persona jurídica. Para evitar la prórroga, el arrendador debe avisar con 6 meses de antelación (antes 4 meses) y el inquilino con 2 meses (sin cambios). Si el arrendador no prorroga, debe indemnizar al inquilino, pero el texto no fija ninguna cantidad: solo dice que se calculará con criterios objetivos ligados al valor de referencia de la vivienda y al tiempo de residencia. Por ejemplo, si tienes un contrato de 5 años firmado con una persona física, al llegar a los 5 años se prorrogará automáticamente por otros 5 años salvo que el casero te avise con 6 meses de antelación. Si el casero no te avisa y luego quiere que te vayas, deberá indemnizarte, pero no se sabe cuánto. No hay indemnización si el casero necesita la vivienda para él o familiares, si tú no resides habitualmente o si el casero tiene otra vivienda apta para alquilar.

El Real Decreto-ley 28/2026 es de 6 de octubre. El texto no especifica en los primeros 3000 caracteres la fecha exacta de entrada en vigor, pero al tratarse de un real decreto-ley suele entrar en vigor el día de su publicación en el BOE, salvo que se disponga otra cosa. Los plazos clave que sí aparecen son: el preaviso del arrendador para no prorrogar es de 6 meses (antes 4 meses) y el del inquilino se mantiene en 2 meses. La prórroga se produce por plazos sucesivos de la misma duración que el plazo inicial: 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica. El texto no fija plazos para el desarrollo reglamentario de la indemnización ni concreta cuándo se aplicarán los criterios objetivos para calcularla.

El titular puede destacar que los alquileres se vuelven indefinidos o que el casero tendrá que indemnizar, pero hay detalles que pasan desapercibidos. Primero: la indemnización no tiene cuantía fijada; el texto solo dice que se calculará con criterios objetivos ligados al valor de referencia de la vivienda y al tiempo de residencia, pero no concreta ni euros ni porcentajes. Segundo: la prórroga automática no impide que la renta se actualice cada año conforme a la ley, así que el alquiler puede seguir subiendo aunque no te echen. Tercero: las causas para no prorrogar sin indemnización siguen existiendo y son amplias (necesidad de la vivienda para el arrendador o familiares, falta de residencia efectiva, tener otra vivienda apta), lo que limita la protección real. Cuarto: el preaviso del inquilino sigue siendo de 2 meses, mientras que el del arrendador sube a 6 meses; si quieres irte antes, puedes tener que pagar o perder garantías. Quinto: el texto no aclara qué ocurre con los contratos ya firmados antes de la entrada en vigor; habrá que estar a la disposición transitoria que no se recoge en los primeros 3000 caracteres. Y sexto: aunque se menciona la experiencia de Alemania, Francia y Países Bajos, no se detalla cómo se financiará la indemnización ni si habrá un fondo público o un seguro.